الإجراءات الخاصة باسترداد ضريبة القيمة المضافة من قبل المطورين العقاريين بدأ العمل بالإجراءات الخاصة باسترداد ضريبة القيمة المضافة من المطورين العقاريين في السعودية منذ يوم الجمعة 29 يوليو. وقد أقرها مجلس إدارة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك في السعودية. كما تم نشر تفاصيل الإجراءات في الجريدة الرسمية في المملكة. حيث تضمن القرار المتعلق بالإجراءات الخاصة باسترداد ضريبة القيمة المضافة من قبل المطورين العقاريين 18 قاعدة وإجراء. يمكن الهدف منها توضيح آلية استرداد ضريبة القيمة المضافة التي يسددها المطورين العقاريين على السلع والخدمات المقدمة منهم. كما شرح قرار مجلس إدارة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك الأنشطة الاقتصادية المعفاة من ضريبة القيمة المضافة. وسننشر مواد القرار والإجراءات الخاصة باسترداد ضريبة القيمة المضافة من قبل المطورين العقاريين في السعودية من خلال هذا المقال.
عناصر المقالة
مقدمة الإجراءات الخاصة باسترداد ضريبة القيمة المضافة من قبل المطورين العقاريين
استنادًا إلى أحكام الفقرة 3 من المادة 11 من اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات. واستنادًا لما ورد سابقًا في أحكام الفقرة 14 من المادة 70 من اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة القيمة المضافة والتي صدرت عن قرار مجلس إدارة الهيئة العامة للزكاة والدخل الحامل لرقم (3839) في تاريخ 14 /12/ 1438هـ. وبالاطلاع على ما طرأ عليها من تعديلات، قررت هيئة الزكاة والضريبة والجمارك السعودية بوضع الإجراءات الخاصة باسترداد ضريبة القيمة المضافة من قبل المطورين العقاريين وذلك بوصفهم أشخاصًا مؤهلين لاسترداد ضريبة القيمة المضافة.
المادة الأولى من الإجراءات الخاصة باسترداد ضريبة القيمة المضافة
يمكن للمطور العقاري المرخص والذي يأخذ أحد الأشكال القانونية التالية (مؤسسة فردية مسجلة بموجب سجل تجاري أو صندوق استثمار عقاري أو مؤسسة أو جمعية تعاونية أو أي شكل نظامي آخر بموجب نظام الشركات). كما يُشترط استيفاء المطور العقاري لكافة متطلبات التأهيل والتعديلات الواردة في القرار الوزاري الحامل لرقم 1754 والصادر بتاريخ 15 /4/ 1444هـ عن وزير المالية. يمكن لهذا المطور العقاري تقديم طلب للهيئة من أجل السماح له باتخاذ صفة مطور عقاري مؤهل لاسترداد ضريبة القيمة المضافة. وذلك وفقًا لتوريداته المعفاة من الضريبة وفقًا للبند (أ) من الفقرة الأولى من المادة 30 من اللائحة التنفيذية لضريبة القيمة المضافة. والتي تختص بتوريد العقار على سبيل نقل ملكيته أو التصرف به كمالك.
شاهد أيضًا: طريقة إلغاء التسجيل في ضريبة القيمة المضافة السعودية
المادة الثانية من الإجراءات الخاصة باسترداد ضريبة القيمة المضافة
تقوم الهيئة المعنية بمراجعة الطلب والتحقق من استيفاء المطور العقاري المرخص لكافة المتطلبات والمعايير المذكورة في القرار الوزاري المشار إليه أعلاه. كما يحق لها طلب جميع المستندات والوثائق التي تؤكد ذلك. وفي حال استيفاء المتقدم للشروط، ستقوم الهيئة برفع أسماء المطورين العقاريين المرخصين لوزير المالية. وذلك تمهيدًا لاعتمادها وفق أحكام الفقرة الأولى من المادة 70 من اللائحة.
المادة الثالثة من الإجراءات الخاصة باسترداد ضريبة القيمة المضافة
أما في حال ظهر للهيئة أن المطور العقاري المرخص ليس مستوفٍ لجميع المتطلبات والمعايير المذكورة. سترفض الهيئة طلبه مع إرسال إشعار بذلك. بالطبع، سيتضمن الإشعار أسباب الرفض. كما يحق للمطور العقاري التقدم بطلب جديد للهيئة بعد استيفائه لجميع المتطلبات والمعايير المتعلقة بالتأهيل.
شاهد أيضًا: الفرق بين ضريبة القيمة المضافة وضريبة التصرفات العقارية السعودية
المادة الرابعة من الإجراءات الخاصة باسترداد ضريبة القيمة المضافة
بينما في حال موافقة وزير المالية على إضافة المطورين العقاريين المرخصين ضمن قائمة الأشخاص المؤهلين للاسترداد. ستصدر الهيئة رقم تعريف شخصي خاص بكل مطور عقاري مؤهل. كما يجب على المطور ذكر ذلك الرقم في جميع طلبات الاسترداد والمراسلات مع الهيئة مستقبلًا.
المادة الخامسة من الإجراءات الخاصة باسترداد ضريبة القيمة المضافة
يحقّ للمطور العقاري بعد صدور قرار موافقة الهيئة أن يطالب باسترداد ضريبة القيمة المضافة المدفوعة عن توريدات السلع أو الخدمات المرتبطة بالتوريدات العقارية المؤهلة للاسترداد. وذلك بدءًا من تاريخ تقديمه بطلب التسجيل للهيئة. كما يُسمح لمجلس إدارة الهيئة وفق حالات استثنائية يحددها المجلس أن يسترد الضريبة من تاريخ سابق لتاريخ استيفاء المطور جميع متطلبات التأهيل.
شاهد أيضًا: التسجيل في ضريبة القيمة المضافة للأفراد السعودية
المادة السادسة من الإجراءات الخاصة باسترداد ضريبة القيمة المضافة
يُشترط عند تقديم طلب الاسترداد تحقيق ما يلي:
- أن يكون العقار والذي يعتبر محل التوريد العقاري مملوكًا للمطور العقاري، وذلك وفق محررات رسمية أما بالنسبة لصناديق الاستثمار العقارية، فيجب أن تكون محفوظة لدى أمين حفظ أصول الصندوق المعتمد وفق لوائح وتعليمات هيئة السوق المالية. كما يمكن أن يكون المطور العقاري يملك هذا العقار كمشتري وفق عقد تأجير تمويلي، أو عقد إجارة صادر عن جهة مرخصة. بالإضافة إلى ما سبق، يجب يتضمن العقد حق تملك المستأجر للعقار أو وعد به. وجدول للسداد يذكر قيمة أجار العقار وقيمة حق التملك، بشكل منفصل. كما يجب أن يتوفر لدى المستأجر قوائمًا مالية أو حسابات لطول فترة سريان العقد.
- كما يجب أن يكون العقار مخصص لأحد مشاريع البيع على الخارطة وفق الأنظمة واللوائح والضوابط والتعليمات السارية في المملكة. ويجب أن يصدر بحق العقار قرار من لجنة البيع والتأجير على الخارطة بالترخيص لأحد مشاريع البيع. كما لا بد أن يتم تطويره من قبل المطور العقاري المؤهل، وذلك وفق اتفاقية شراكة بين المطور والشخص المالك للعقار وفق المحررات الرسمية. ولكن، يجب أن يكون قد تم الإفصاح عن التصرف في العقار لصالح المطور العقاري. وذلك وفق اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية في السعودية.
- بالإضافة إلى ما سبق، يمكن أن يكون العقار مخصص لأحد مشاريع البيع على الخارطة وفق الأنظمة واللوائح والضوابط والتعليمات السارية في المملكة. وقد صدر بحقه قرار من لجنة البيع والتأجير على الخارطة بالترخيص. ولكن، تعود ملكية العقار للدولة، ولوزارة الشؤون البلدية ،والقروية، والإسكان. كما يجب أن يتم تطويره من قبل المطور العقاري المؤهل وفق اتفاقية شراكة بين المطور والوزارة إما بشكل مباشر أو غير مباشر.
المادة السابعة من الإجراءات الخاصة باسترداد ضريبة القيمة المضافة
يمكن للمطور العقاري تقديم طلب استرداد كل شهر أو كل ربع سنة أو كل سنة لاسترداد ضريبة القيمة المضافة المدفوعة خلال تلك الفترة. وذلك وفق ما يتم تحديده في طلب التسجيل وحسب الإجراءات التي تحددها الهيئة،. كما يمكن للمطور العقاري المؤهل تغيير فترة الاسترداد عبر تقديم طلب يقدم للهيئة يشرح الأسباب التي تدعو لتغييرها. وفي حال الموافقة، يعتبر تاريخ سريان التغيير من بداية فترة الاسترداد التالية لتاريخ الموافقة على الطلب. كما تبلغ الهيئة المطور العقاري المؤهل بالموافقة على طلبه قبل سريان التغيير. بالإضافة إلى ذلك، يُسمح للهيئة تغيير فترة الاسترداد من تلقاء نفسها. ولكن، يسري التغيير ابتداءً من السنة التقويمية التالية مع إبلاغ المطور العقاري بذلك خلال فترة لا تقل عن شهر كامل قبل بداية فترة التغيير.
المادة الثامنة من الإجراءات الخاصة باسترداد ضريبة القيمة المضافة
لا يُسمح للمطور العقاري المؤهل للاسترداد تقديم أكثر من طلب استرداد لكل فترة محددة. وفي جميع الأحوال، يُشترط تقديم طلبات الاسترداد خلال مدة لا تزيد عن 6 أشهر من نهاية الفترة ذات الصلة.
المادة التاسعة من الإجراءات الخاصة باسترداد ضريبة القيمة المضافة
لا بد أن يتضمن طلب استرداد الضريبة المدفوعة فاتورة ضريبية بتاريخ ضمن فترة الاسترداد. أما في حال تقديم طلبات الاسترداد عن كل شهر أو كل ربع سنة، يُسمح للمطور العقاري استرداد الضريبة وفق فاتورة ضريبية صادرة في تاريخ سابق أقصاه بداية السنة التقويمية. ولكن، يُشترط أن يتم إدراجها ضمن طلب استرداد عن أي فترة استرداد لاحقة. وبحد أقصى الطلب المتعلق بالفترة الأخيرة من السنة التقويمية.
المادة العاشرة من الإجراءات الخاصة باسترداد ضريبة القيمة المضافة
يمكن للمطور العقاري المؤهل قبل تاريخ سريان هذه القواعد والإجراءات، أن يدرج في أول طلب استرداد كافة الفواتير الضريبية التي تخص ضريبة مسددة لم يسبق له استردادها. وذلك اعتبارًا من تاريخ اعتباره شخص مؤهل لدى الهيئة. بالطبع، مع مراعاة القواعد والإجراءات المتعلقة بضريبة السلع والخدمات التي لا يُسمح باستردادها.
شاهد أيضًا: التسجيل في ضريبة القيمة المضافة للشركات السعودية
المادة الحادية عشر من الإجراءات الخاصة باسترداد ضريبة القيمة المضافة
يجب أن يقدم المطور العقاري المؤهل مع طلب الاسترداد جميع الدفاتر والسجلات والمستندات الدالة على أحقيته في الاسترداد. وبشكل خاص، يجب تقديم الفاتورة الضريبية الخاصة بالتوريد والصادرة باسم المطور العقاري. كما يجب أن تتضمن هذه الفاتورة جميع تفاصيل السلع أو الخدمات المرتبطة بالعقار محل طلب الاسترداد. بالإضافة إلى المستندات التي تدل على تسديده الضريبة كما لا يُسمح للمطور العقاري أن يطالب باسترداد الضريبة وفق فواتير ضريبية مبسطة لا تحمل اسمه.
المادة الثانية عشر من الإجراءات الخاصة باسترداد ضريبة القيمة المضافة
لا يُسمح للمطور العقاري باسترداد الضريبة التي لا ترتبط بالنشاط الاقتصادي الخاص المحدد وفق القوانين والأنظمة. كما لا يحق له استرداد ضريبة غير مسددة، أو ضريبة متعلقة بعقار غير مؤهل للاسترداد. وذلك سواءً كان العقار غير سكني ويُستخدم أو سيستخدم في توريدات خاضعة للضريبة على وجه التأجير أو الترخيص. كما في حال العقار السكني الذي يُستخدم أو سيستخدم في توريدات معفاة من الضريبة على وجه التأجير أو الترخيص.
المادة الثالثة عشر من الإجراءات الخاصة باسترداد ضريبة القيمة المضافة
بينما في حال كان العقار يُستخدم أو سيستخدم في إجراء توريدات عقارية مؤهلة للاسترداد وتوريدات عقارية غير مؤهلة للاسترداد. حينها يحق للمطور العقاري المطالبة باسترداد الضريبة المدفوعة والمرتبطة بالتوريدات العقارية المؤهلة للاسترداد فقط. أما بحال كانت الضريبة المدفوعة تتعلق بتوريدات عقارية مؤهلة وتوريدات أخرى غير مؤهلة. ولا يمكن تحديد نسبة الضريبة المدفوعة المرتبطة بالتوريد العقاري المؤهل بشكل مستقل. حينها يتم تحديد الضريبة القابلة للاسترداد وفق طريقة الخصم النسبي ضمن أحكام المادة رقم 51 من اللائحة التنفيذية لضريبة القيمة المضافة.
شاهد أيضًا: الاستثناءات من ضريبة التصرفات العقارية السعودية
المادة الرابعة عشر من الإجراءات الخاصة باسترداد ضريبة القيمة المضافة
وفي حال دفع المطور العقاري المؤهل جزءًا من الفاتورة الضريبية دون الإشارة بشكل صريح إلى أن ذلك المبلغ المدفوع هو للضريبة واجبة الدفع. حينها يتم رد الضريبة وفق قيمة الضريبة المحسوبة على المقابل المدفوع فقط.
المادة الخامسة عشر من الإجراءات الخاصة باسترداد ضريبة القيمة المضافة
بينما في حال قام المطور العقاري المؤهل باسترداد مبلغ ضريبة بشكل خاطئ أو من دون وجه حق. فيجب عليه من تلقاء نفسه وفور علمه أن يسدد المبلغ إلى الهيئة. وعندها تحدد الهيئة الإجراءات اللازمة ذلك.
المادة السادسة عشر من الإجراءات الخاصة باسترداد ضريبة القيمة المضافة
يحق للهيئة وفي أي وقت إجراء فحص للمطور العقاري بهدف التحقق من امتثاله لأحكام نظام ضريبة القيمة المضافة. وذلك بالاطلاع على طلبات الاسترداد عن التوريدات العقارية المؤهلة للاسترداد. ويحق لها أن تطبق بشأن ذلك الأحكام المنصوص عليها في المادة رقم 64 من اللائحة. كما يحق لها في حال إثبات استرداد المطور العقاري المؤهل مبلغ بالخطأ أو دون وجه حق إصدار تقييم يبين مبلغ الضريبة التي تم استردادها من قبله بالخطأ أو دون وجه حق. كما يعدّ ذلك المبلغ بمثابة ضريبة مستحقة واجبة السداد للهيئة بدءًا من تاريخ إيداع هذا المبلغ في الحساب المصرفي الخاص بالمطور العقاري.
المادة السابعة عشر من الإجراءات الخاصة باسترداد ضريبة القيمة المضافة
يحقّ للمطور العقاري الاعتراض على قرارات الهيئة وفق قواعد عمل لجان الفصل في المخالفات والمنازعات الضريبية.
المادة الثامنة عشر من الإجراءات الخاصة باسترداد ضريبة القيمة المضافة
تعدّ هذه القواعد والإجراءات جزءًا لا يتجزأ من الأحكام الواردة في الفقرة 14 من المادة رقم 70 من اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة القيمة المضافة ومكملة لها. كما يجب تقديم هذه القواعد والإجراءات على الأحكام الواردة في المادة رقم 70 من اللائحة بحال تعارضها معها.
أخيرًا، وبعد تقديم الإجراءات الخاصة باسترداد ضريبة القيمة المضافة من قبل المطورين العقاريين. تجدر الإشارة إلى أنه قد تم طرح هذه الإجراءات والقواعد للاستطلاع العام في الشهر الخامس من عام 2023. وذلك لمدة 14 يوم، قبل أن يتم اعتمادها من قبل هيئة الزكاة والضريبة والجمارك في السعودية يوم 29 يوليو من عام 2023.